Communément appelée « pierre papier », la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un organisme de placement collectif. Son activité principale consiste à acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif en collectant des fonds chez plusieurs investisseurs.
Avec cette solution, vous avez donc la possibilité d’investir dans l’immobilier en profitant de plusieurs avantages intéressants. Toutefois, ce type de placement n’est pas sans inconvénient.
Voici donc tout ce qu’il faut savoir sur les avantages et inconvénients des SPCI en tant que placement immobilier afin d’investir au mieux.
Quels sont les principaux avantages d’un placement immobilier en SCPI ?
Si les SCPI ont autant le vent en poupe, c’est surtout parce qu’elles ont trouvé le moyen d’offrir à l’investisseur les avantages de l’immobilier sans ses principaux inconvénients. En effet, en investissant dans la bonne scpi, vous bénéficiez d’une bonne rentabilité avec des revenus réguliers sans même avoir à assurer la gestion ou à calculer les risques.
Investir dans l’immobilier à moindre coût : la pierre papier est accessible à un plus large public
C’est l’avantage pratique le plus intéressant offert par un placement immobilier en SCPI : la possibilité d’investir dans la pierre avec un petit budget. En effet, le ticket d’entrée dans une société civile de placement immobilier varie généralement de 150 € à 5000 €.
En comparaison, il faut au minimum 30 000 € pour investir dans des garages ou des espaces de stockage, 50 000 € pour un logement en province et environ 100 000 € en métropole. La SCPI vous permet donc d’investir dans la valeur refuge que constitue l’immobilier d’entreprise avec un budget réduit.
NB : En investissant dans une SCPI, vous ne détenez pas de biens immobiliers à proprement dit, mais plutôt de titres (parts) dans une société qui en possède.
Des risques mutualisés pour plus de sécurité
Dans l’immobilier locatif, plus on possède de biens, moins on a de risques d’être confronté à des périodes sans percevoir de revenus. En collectant ses fonds auprès de plusieurs particuliers, une SCPI a la possibilité de diversifier considérablement les placements.
Concrètement, elle investit dans plusieurs biens immobiliers de différents secteurs professionnels et géographiques. Les risques sont donc mutualisés. En cas d’impayés ou de vacance locative d’un immeuble, l’effet négatif est compensé par les revenus tirés des autres actifs.
Au final, le risque en est considérablement dilué et quasiment imperceptible pour les investisseurs individuellement.
Des revenus réguliers avec une bonne rentabilité
Le rendement d’une SCPI dépend principalement des revenus locatifs générés. Ces revenus sont versés trimestriellement aux investisseurs en fonction du nombre de parts détenus dans la société et des frais déduits. Vous avez donc l’assurance d’avoir des revenus réguliers fixes (car indexés sur l’inflation) grâce à votre investissement.
Par ailleurs, il faut noter que la rentabilité des SCPI est souvent bien supérieure à celle d’un investissement en immobilier direct. D’ailleurs, l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a estimé un rendement moyen en hausse de 4,5 % en 2022 (4,36 % en 2021).
Une gestion déléguée à des professionnels et une flexibilité dans l’investissement
Un investissement dans l’immobilier suppose forcément des tâches de gestion immobilière. Il s’agit notamment de :
- Rechercher et sélectionner les biens ;
- Analyser le marché et faire les bons placements ;
- Gérer les travaux de construction et d’entretien des logements ;
- Gérer le locataire, les loyers et les contraintes administratives et fiscales, etc.
Eh bien en investissant dans une SCPI, vous êtes totalement déchargé de ces tâches. La société de s’en charge elle-même avec des professionnels qualifiés pour optimiser la gestion et la rentabilité.
Pour finir, grâce au système de parts, la flexibilité de la SCPI est un atout majeur. En tant qu’associé, vous pouvez renforcer progressivement votre investissement ou céder une partie ou la totalité de vos parts quand vous le souhaitez.
Qu’en est-il des inconvénients du placement immobilier en SCPI ?
Comme tout placement immobilier, la SCPI n’a pas que des avantages. Elle a aussi quelques limites à prendre en compte avant d’investir.
Un pouvoir de décision très limité pour un investissement qui demeure à risque
Vous avez beau être investisseur, la société de gestion est décisionnaire sur plusieurs points (achat ou vente de biens, stratégie à adopter, etc.). Vous ne pourrez donc pas imposer vos choix ou influencer la gestion. Une faillite de la société n’est pourtant pas impossible. Il est donc fortement recommandé de bien se renseigner avant de choisir sa SCPI pour s’assurer de faire le meilleur choix.
Aussi, l’immobilier comporte des risques, peu importe la forme d’investissement choisie. En l’occurrence, le risque de perte de capital reste présent, car la valeur du parc immobilier est soumise à la conjecture immobilière. Le risque de marché, la vacance locative ou la fiscalité sont autant d’éléments susceptibles d’impacter négativement le rendement.
Bon à savoir : une cession anticipée peut engendrer une perte en capital, du fait des droits et commissions liés à l’achat de parts.
Un investissement (risqué) à long terme et des frais importants à considérer
L’investissement en SCPI n’est rentable que dans le cadre d’un placement immobilier sur le long terme. Il faut donc être prêt à immobiliser son capital sur au moins 8 à 10 ans pour profiter des avantages des SCPI, le temps de lisser les fluctuations et maximiser le potentiel de rendement.
Le placement en SCPI est d’ailleurs qualifié de « peu liquide », car le marché dépend grandement des conditions de l’offre et de la demande. En outre, les frais d’acquisition, de souscription, de gestion ou de cession qui s’appliquent peuvent s’avérer importants dans le cadre d’un investissement en SCPI.
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